Paraguay es un actor clave en agronegocios sudamericanos por su combinación de tierras fértiles, clima diverso, costos de explotación relativamente bajos y salida fluvial hacia el océano Atlántico a través de la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores evalúan tres variables críticas de manera integrada: tierra, agua y logística. Cada una condiciona la rentabilidad, el riesgo y la sostenibilidad de proyectos de soja, maíz, ganadería y otros cultivos o actividades agroindustriales.
Valoración del terreno
La evaluación que realizan los inversores sobre un terreno toma en cuenta diversos elementos técnicos, jurídicos y económicos:
- Calidad del suelo: análisis físico-químico (textura, profundidad, materia orgánica, pH, contenido de fósforo y potasio). Las zonas orientales (departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa) presentan suelos más profundos y mayores rendimientos; la región del Chaco tiene suelos menos desarrollados y variaciones importantes en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: pendientes suaves favorecen mecanización; zonas inundables implican riesgo estacional y costos de obras de desagüe o elevación de cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: parcelas contiguas permiten eficiencia de escala en maquinaria, almacenamiento y manejo de cultivos; los inversores buscan bloques de varias centenas o miles de hectáreas según la estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: verificación de títulos, gravámenes, servidumbres y posibles reclamaciones indígenas o comunitarias. Existen zonas fronterizas y áreas protegidas con requisitos especiales; la debida diligencia es prioritaria.
- Costos de conversión y mejora: nivel de desmontes necesarios, inversión en mejoras de caminos internos, alambrado, infraestructura de silos y establecimientos ganaderos.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los precios de tierras varían ampliamente según zona y uso; los inversores usan rangos de mercado locales y benchmarking regional para valorar ofertas.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Análisis del agua
El agua es determinante según la región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: la región oriental tiene precipitación anual promedio entre aproximadamente 1.200 y 1.800 mm, favoreciendo cultivos de secano de alto rendimiento. El Gran Chaco registra valores mucho más bajos, típicamente entre 400 y 700 mm, con periodos secos marcados.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos (Paraguay, Paraná, Pilcomayo), arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía brinda aguas superficiales abundantes en tramos navegables; la explotación de aguas subterráneas requiere estudios de niveles freáticos y calidad (salinidad en algunas áreas del Chaco).
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: riego por pivote central y riego localizado se usan para intensificación o para favorecer cultivos en zonas menos lluviosas. La viabilidad depende del costo de energía, disponibilidad de agua y regulación.
- Riesgos hídricos: inundaciones estacionales en valles y déficits durante sequías; la evaluación incluye series históricas de precipitación, modelación climática y análisis de impacto por eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: extracción de agua y obras hidráulicas requieren autorización de entidades nacionales y provinciales; además, la presión social y ambiental condiciona proyectos grandes.
Indicadores que revisan los inversores: precipitación media anual y estacional, variabilidad interanual, nivel freático y salinidad, capacidad de almacenamiento y necesidad de inversión en pozos o obras de captación.
Análisis de la logística
La logística incide en los costos unitarios y en la velocidad de llegada al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: representa la principal vía para las exportaciones, ya que posibilita mover grandes cargas por el río hasta el Atlántico; factores como el puerto de salida, el calado disponible y la congestión influyen de manera decisiva.
- Puertos fluviales y corredores: instalaciones como Puerto Villeta y Puerto Concepción funcionan como puntos estratégicos, y se impulsan iniciativas para optimizar la infraestructura en Puerto Busch y otras terminales con el fin de disminuir costos y agilizar operaciones.
- Red vial y condiciones estacionales: el estado de las rutas secundarias puede empeorar durante la temporada de lluvias, lo que eleva los gastos del transporte terrestre y prolonga los tiempos hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: la presencia de silos, plantas de transformación y terminales de embarque condiciona la planificación, ya sea para comercializar granos de manera escalonada o para apostar por la industrialización en origen.
- Acceso a mercados regionales: la cercanía con Brasil y Argentina favorece las exportaciones por camión o mediante transbordos, mientras que la logística fronteriza y los costos de cabotaje se evalúan con minuciosidad.
Impacto: la reducción del costo por tonelada en transporte fluvial frente a carretera puede mejorar significativamente márgenes operativos; por ello la distancia al puerto navegable y la calidad del tramo hasta el mismo suelen pesar tanto como la calidad del suelo.
Riesgos ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy los inversores valoran más que rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay atraviesa presiones por el cambio de uso de bosques hacia zonas agrícolas; asegurar la trazabilidad y respetar la normativa forestal se vuelve esencial para ingresar a mercados internacionales y a cadenas de valor de alto nivel.
- Relaciones con comunidades: la construcción de acuerdos con comunidades indígenas y rurales, junto con la generación de empleo local y la adecuada resolución de conflictos, resulta clave para obtener la licencia social que permite operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: las certificaciones de sustentabilidad, que incluyen sistemas de trazabilidad y prácticas agrícolas adecuadas, facilitan el ingreso a compradores que exigen cadena de custodia y compromisos de cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: los proyectos que acreditan prácticas responsables o que aportan captura de carbono pueden optar a financiamiento con condiciones preferenciales o a la emisión de bonos verdes.
Lista práctica y métricas esenciales para un due diligence
- Revisión detallada de los títulos y de los antecedentes inscritos.
- Informe pedológico junto con el mapa actualizado de uso del suelo.
- Registro de precipitaciones históricas y proyecciones climáticas específicas por parcela.
- Evaluación de la disponibilidad y calidad de fuentes de agua, además del plan de riego y la sostenibilidad hídrica.
- Medición de distancia y tiempo hacia el puerto navegable, así como el estado de las rutas en temporadas seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propia y regional expresada en toneladas.
- Cálculo estimado del rendimiento en toneladas por hectárea y análisis de sensibilidad frente al precio del producto.
- Estudio de costos operativos que cubre insumos, logística, mano de obra y consumo energético.
- Evaluación ASG que incluye riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental y posibles tensiones sociales.
- Proyecciones financieras que abarcan flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo y periodo de recuperación.
